被玩坏的TOD

最近，TOD被玩坏了。

这两年，TOD这三个字母越来越多被放在楼盘名称上，以前是地铁车辆段上盖物业是TOD，靠近交通枢纽的物业是TOD，后来靠近地铁站的项目也叫TOD，现在位于交通枢纽辐射板块但不靠近地铁站的项目也起个名字叫TOD。

来，我们列个名单：星樾TOD、星瀚TOD、星汇城TOD、星耀TOD、星图TOD、星寰TOD、星航TOD、星樾山畔TOD……

在这一堆TOD名单中，都是出自越秀之手，最近广州南站星寰TOD项目热度较高，楼主本来计划今天出测评，但没想到今天关于这个盘的分析文章扎堆出现，为避免被淹没，决定把这篇测评文章往后推，想看测评的就先等一等吧。

▲越秀·星寰TOD区位地图

按照计划，星寰TOD今日下午举行内部选房活动，明日正式开盘。首推3栋、4栋，面积为90-㎡三至四房，共推出套房源。

该盘并没有之前吹风价4.2万/㎡，而是均价3.7-3.9万/㎡，部分优惠单位3.4-3.7万/㎡。

该项目是越秀地产在今年4月底第一次集中拍地时，以底价9.71亿元拿下的南站BA地块、BA地块，折合楼面价2.18万元/㎡。

▲越秀·星寰TOD

项目共分为三个分地块，除配建18班幼儿园和2班托儿所的地块外，其它两个地块均建设住宅，包括13栋住宅建筑，其中4栋17层、2栋25层、5栋26层、1栋29层和1栋30层。

如今，该地块正式命名为越秀·星寰TOD，该案名含有越秀最近频繁使用的TOD字样。取名星寰TOD，楼主觉得最大诱因该项目靠近地铁7号线谢村地铁站，而且位于南站板块上。

不过该项目距离地铁7号线谢村地铁站的实际距离约米，步行需要8分钟，勉强算是地铁盘，但周边商业缺乏，项目本身教育配套薄弱，工作地点距离远等等，这个盘属不属于TOD已经有了结论。

▲越秀·星寰TOD效果图

TOD是什么？楼主给读者们科普一下。

TOD的全称是Transit-OrientedDevelopment，中文通常译为“公共交通引导开发”。一句话解释即为以公交站点（包括火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及公交车）及线路走廊为基础，进行与交通节点功能融合的土地开发的项目。

这个理念由美国人提出，初衷是为了解决二战后美国居民无限向外（郊区）蔓延，并倾向于使用汽车代步，这也就是为什么我们认为美国的有钱人都喜欢住在郊区别墅里。由于居民不断扩散，使中心城区空旷了起来，不利于城市发展，于是推动了TOD发展。

简单来说，TOD就是公交站点为中心、以米或10分钟步行以内的路程为半径，建立集工作、居住、商业、教育、医疗、文化等为一体的城区。楼主举个栗子，天河公园板块就是这种典型的居住环境，板块居民工作范围均分布在周边的IT、政府、教育、金融工作单位，公交系统发达。

与TOD对应的，是最近常常被大家挂在嘴边的SOD模式。SOD是ServiceOrientDevelopment的缩写，即服务引导开发。SOD最明显的特征就是城市要向什么方向发展，就把新的政府，或新的行政中心率先迁到这里。楼主再举个栗子，年黄埔与萝岗合并后，设立了新的黄埔区，同时黄埔区政府也从大沙东迁到了香雪三路。

TOD和SOD两者都基于“交通或服务设施——土地利用”相互关系的土地开发模式，但单单以交通或服务为中心的开发还不足以代表TOD和SOD的发展理念，上面提到的TOD还包括了工作、居住、商业、教育、医疗、文化等为基础的居住环境。

▲广州南站商务区核心区规划效果图

说回星寰TOD，为什么楼主要单独拿来分析呢？根据楼主的对番禺南站板块的熟悉程度，目前这个楼盘还没有达到人们所理解的TOD含义。

真正的TOD项目除了便利的公交系统外，步行可达的工作、商业等基础设施还必须在米和步行10分钟以内，但星寰TOD周边并没有这些必备的条件。

其实按照南站辐射范围的地铁项目来说，星寰TOD并不差，坐地铁7号线往东可以到万博，往西可以到南站，这对于经常要坐高铁出差的上班一族来说非常便利，对刚需一族倒是一个选择。

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