成都楼市51区绕城内的近郊城区未来会

成都5+1区，乃至于近郊绕城范围的部分区域，会长期处于楼市强势地位。

这些区域凭借位置优势，会不断强化交通网络，使得统率资源的能力一步步强化，形成一个固若金汤的地段格局！

对于购房者而言，这些区域会是最为稳妥的区域，因为这些区域能在未来长期的城市发展中保持核心竞争力，并且逐步提升。

从成都的规划看，核心城区未来规划的人口和现在的人口数量，基本保持不变。

但核心城区无论是规划的地铁线路，还是道路都在不断增加。

特别是地铁，可以说是给了极大的资源倾斜。

已经建成的地铁主要集中在核心城区，目前在建的地铁四期，多数线路也集中在核心城区，而最新的地铁五期规划，对绕城内核心城区的资源倾斜更为明显。

虽然地铁五期目前只是初期方案，最后会有部分线路被砍，但即使被砍，核心城区依然会是五期地铁线路最多的区域。

你们有没有想过，为什么要在一个人口已经达到规划上限的区域，不断修建地铁？

要解答这个问题，就要清楚决定城市繁荣的两个基本点。

1、资本（资本的吸附能力、资本的周转率）

2、人口（人口数量结构、人口的流动效率）。

有效地吸附足够多的人口和资本，让二者结合高效运转，就能促使城市长久繁荣。

成都能在西部众多城市里脱颖而出，就是依靠着强大的资本和人口吸附能力。

城市是如此，区域也是如此，高新区能快速崛起，是因为高新区资本的吸附能力、资本的周转率、人口数量结构、人口的流动效率，综合表现优异。

首先产业资源的倾斜，使得高新区拥有了如交子金融公园商务区、天府软件园、新川创新科技园等优质且集中的产业基础，让区域拥有较好的资本的吸附能力、资本的周转率。

其次高新区有较好的位置，天府广场到南绕城的距离和到东北三环的距离几乎是一样的。

成都城南的发展本身要领先其他方向，并且成都土地开发和人口转移，也主要朝着东南两个方向进行。

所以高新区虽然在绕城范围，但从城市位置来说，也算成都比较核心地段。

并且在天府大道和最早的地铁1号线的交通优势加持下，配合上近十年大量新开发楼盘的涌入，没有那么多老破小安置房的影响，使得高新区在人口数量结构、人口的流动效率也表现突出，这才成就了如今的高新区。

这也解释了为什么五城区，很多位置非常好的区域，近几年在楼市上表现平平，反而是一些五城区的新兴板块在热度奇高。

因为很多板块发展太早，大量老破小，以及落后的规划，使得空有人口数量，但人口结构不行。

同时很多板块由于发展早，可开发用地少，导致了无法合理规划出高效生产的基础，使得资本的吸附能力、资本的周转率也不行。

为什么要在一个人口已经达到规划上限的区域，不断地倾斜资源去修建地铁的问题也就有了答案。

因为核心城区虽然不需要增加人口数量，但却需要优化人口结构，同时提高流动效率。

核心城区，人口已经到了规划上限，理论上不需要再继续修建住宅，甚至有一些思维简单的人会觉得这里就不会怎么发展了。

但事实是，绕城范围内还有大量空地，这些土地一直在开发建设。

住宅用地每年让出规模都不小，楼面价还异常高，可以说成都地价最贵的住宅用地，基本上都集中在5+1区，新房清一色低密度、大面积、高总价的房源。

同时产业引进也一直在进行。近两年几个城区产业遍地开花。

那么伴随着的就是这几年核心城区的逐步拆迁（这个拆迁不是单纯的老破小、平房拆迁，更多的是类似于什么建材市场、金属机电市场等等区域）。

这个拆迁未来同样会持续，腾出大量空地，并挤出一部分人口和低端产业，再吸引一部分居民和更优质的产业。

让区域资本的吸附能力、资本的周转率、人口数量结构、人口的流动效率得到一个全面的提升，成为城市资源统率的核心，拉动整个城市发展。

到了这里又会出现一个新的问题，为什么不直接跳开原本的老城区，去发展新区？

因为城市不是越大越好，效率和成本存在一定的边际递增的反比关系，当城市扩大到一定程度的时候，成本在增加效益在减少。

一座城市能维持多大的规模，就在于城市居民愿意在效率和成本上做出多大的牺牲。

成功的新区往往建立在人口辐射的有利位置，而失败的新区往往建立在人口辐射范围边缘的位置，很多城市发展新区最后变成鬼城的核心原因就是低效率和高成本。

在规划利好的情况下，新区是可以吸附到资本，但却很难做到吸引人口，并让二者结合高效运转？

如果新区解决不了这个问题，那么它的发展始终会有局限。

让居民每天要在城市做长距离移动，需要庞大且优质的交通系统做支撑。

比如绝大多数居民，平均最大能接受的通勤时间是一个小时。

你让居民去一个通勤距离要一个半小时的地方上班，要么加钱，要么别人就不愿意来上班。

同样的工资别人肯定愿意去通勤时间更短的地方。

这个区域满足不了，别人就会去其他区域，这个城市满足不了，别人就会去其他城市。

所以在规划地铁的时候，不仅要有前瞻性，还需要有全局性，既满足当下，又考虑长远。

地铁或者其他交通，核心目的是针对不同结构的交通需求，尽可能扩大居民的活动半径。

活动半径扩大后，半径内的经济活动（劳动、交易、投资）机会数量就会增加，而这些经济活动潜在的受众也会增加，以此来支撑更多的经济活动。

为什么5+1区可以有各种各样的菜系餐厅？能有各种各样稀奇古怪的产业和店铺？

因为集中！

即使是小众的需求，区域内能辐射庞大的居民数量，也能保证有足够的受众群体来支撑。

不断地加密主城区的地铁线路，因为成都作为一个人口和城区环形分布的城市，加密主城线路的性价比最高，同样的地铁公里数，加密核心城区对城市居民整体活动半径提升的效果最显著。

核心城区统率资源能力最强，这是事实。

当一个区域形成资源统率的能力，就拥有极强的惯性，让它会越来越强，使得该区域能在未来长期的城市发展中保持核心竞争力，并且不断提升。

可能在长期的城市发展过程中，核心区域不一定是短期阶段性发展最强的区域，但一定是长期最为强势的区域。

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