房屋日常养护维修方案

房屋日常养护维修方案

房屋日常养护维修是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、计划性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。房屋日常养护的基本原则是因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查、确保安全；及时维护，保证正常使用；最有效的合理使用维修费用；最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。

通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度的延长房屋的使用年限。同时不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。

针对房屋的实际特点，我们将坚持“因地制宜、科学管养、合理修缮”的方针，编制科学的物业维修养护计划并合理组织实施，以达到如下目的：延长物业的物质寿命，满足委托方的正常使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减轻委托方的经济负担。

我们将根据专业标准、技术规范，以政府有关物业维修养护的相关法规、以及我们管理体系中的相关操作规程作为标准和依据，开展物业的维修养护工作。

一、房屋本体管理与维修措施大纲

分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我公司将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。

在管理期内我公司将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。

二、房屋日常维修和养护的标准和实施效果

我公司将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和实施效果：

1.维修养护的总效果

1)保证房屋的使用功能和安全；

2)维护房屋外观完好；

3)延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值；

4)房屋及配套设施完好率99%以上

5)房屋零修、急修及时率为%

6)中大修工程质量合格率为%

7)重大维修工程回访率为%。

2.房屋本体日常维修的标准

1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷；

2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹；

3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全；

4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落；

5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99%以上；

6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。

7)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一；

8)房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹；

9)排水口：无杂物堵塞，护网完好；

10)排污井：无堵塞，排放良好。

11)照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发热现象；

12)线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象；

13)日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象；

14)白炽灯：灯口与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡；

15)室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。

三、房屋建筑管理的特点

1、房屋建筑管理的重点

房屋建筑在多种装饰材料的使用上，决定了今后我们在管理工作中，针对不同的装饰材料需要采取多样化的维护管理手段，如木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯的防潮、防蛀蚀、防染色；大理石、花岗岩等石质材料的防腐蚀、防染色；玻璃幕墙的防变形防脱落等，都是今后装饰工程维护的重要内容。

2、房屋建筑养护目标

我们对房屋本体和公用设施维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为%，中大修工程质量合格率为%，重大维修工程回访率为%。

3、房屋建筑养护范围

在充分分析物业的建筑特点及功能结构的基础上，我们确立了房屋本体维修养护范围：承重结构部位（包括基础、梁、屋顶、柱等）、房屋的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面等部位的维修和养护。（电梯、消防设施、本体上下水管道等设备设施的维修养护详见《机电设备管理》内容。）

四、房屋建筑管理的计划

对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制科学性和操作性强的修缮养护计划。

房屋本体维修养护计划表

定期养护计划表

日常养护计划表

三、房屋建筑日常定期维护的实施细则

根据日常巡视检查的结果，我公司组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。

1.玻璃幕墙的修缮与养护

由于玻璃幕墙易受大风，暴雨等恶劣天气的破坏性影响，我公司将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。

2.砌体结构的修缮与养护

2.1砌体结构的修缮

主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。

2.2砌体结构的加固

砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，我公司将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。

2.3砌体结构的养护

为防止砌体破坏，我公司将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。

3.钢筋混凝土结构的修缮与养护

我公司处将依据本物业的特点，制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护，并提醒用户不得随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁止超载使用。

4.房屋防水工程的修缮与养护

在日常维护工作中，我公司将坚持防排结合，以防为主的原则，选用环保、新型、高效、高质的维修养护材料，对屋面、墙体、地下室以及室内的防水工程进行及时的修缮与养护，同时对防水工程建立技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。

5.房屋装饰工程的修缮与养护

我公司将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质、土质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。

6.门窗的修缮与养护

我公司将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后加强对门窗的检查，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。定期进行油漆；加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。

7.公用设施的维修和养护

我公司将加强公共设施的日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患。

（1）、维修养护实施细则

根据日常巡视检查的结果，由我公司组织专业人员实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的鉴定，据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外，遇台风、暴雨等恶劣天气，对房屋建筑的基础、外墙、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。

（2）、重视白蚁防治，确保房屋建筑安全

白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预防为主，综合防治”的方针。我们定期进行防治消杀，我们还将定期检查建筑物各部位，及时走访客户，收集白蚁防治的有关信息，发现白蚁立即进行防治消杀，确保房屋建筑的安全。

（3）、搞好房屋查勘工作

通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此，我们对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。

（4）、地基日常养护

对日常使用情况进行技术监督，坚持正确使用，防止地基基础不利的超载现象产生。

加强房屋周围上下水管道设施管理，防止地基浸水，经常检查四周的排水沟，保持房屋四周的良好排水，避免房屋基础附近出现积水现象。当地面排水有困难，或排水沟和散水发生破损时，立即进行处理。埋设在房屋下面或靠近基础的上、下水以及暖气管道，要加强维修，防止泄露。

保持勒脚完整，防止基础受损削弱。破损部分及时修复，对于风化、起壳、腐蚀、疏松的部分进行清除洗刷后加做或重做水泥砂浆抹面经常保持基础覆盖土的完整，防止在外墙四周挖坑。墙基础覆盖土松散的，及时加填培土夯实，不使基础顶部外露。

做好保暖保温，防止地冻损害。做好基础的保温工作，冬季使用时不宜间断供暖，如不能保证采暖时，应将内外基础做好保温工作。

（5）、楼地面工程日常养护

（6）、墙面及吊顶工程日常维修

墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成：抹灰工程，油漆工程，刷(喷)浆工程，裱糊工程，块材饰面工程，罩面板及龙骨安装工程，都要根据其具体的施工方法，材料性能以及可能出现的问题，采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护，都应满足以下几个共性的要求：

定期检查，及时处理

定期检查一般不少于每年１次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期，如台面、踢脚、护壁，以及细木制品的工程。

加强保护与其它工程衔接处

墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护，与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处，也要注意相互影响，采取保护手段与科学的施工措施。

保持清洁与常用的清洁方法

经常保持墙台面及吊顶清洁，不仅是房间美观卫生的要求，也是保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。

注意日常工作中的防护

各种操作要注--意，防止擦、划、刮伤墙台面，防止撞击。遇有可能损伤台面材料的情况，要采取预防措施。在日常工作中有难以避免的情况，要加设防护措施，如台面养花、使用腐蚀性材料等，应有保护垫层。在墙面上张帖、悬挂物品，严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料，如不可避免，应请专业人员施工，并采取必要的防护措施。

注意材料所处的工作环境

遇有潮湿、油烟、高温、低湿等非正常工作要求时，要注意墙台面及吊顶材料的性能，防止处于不利环境而受损。如不可能避免，应采取有效的防护措施，或在保证可复原条件下更换材料，但均须由专业人员操作。

定期更换部件，保证整体协调性

由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同，因而，为保证整体使用效益，可通过合理配置，使各工种、各部件均能充分发挥其有效作用，并根据材料部件的使用期限与实际工作状况，及时予以更换。

（7）、公共区域门窗工程日常养护

做好防风、防潮、防寒工作，遇大风天气门窗及时固定，避免风吹导致门窗撞击而受损。保持室内干燥，防止门窗因受潮而受到腐蚀

做到经常检查，发现问题要及时进行处理，门窗由于经常开关，因此会发生开关不灵、缝隙过大等问题，及时检查并进行处理。同时也要经常对门窗进行清扫、防止污垢的堆积使门窗关闭不严、开关受损等

门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径，应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护，使之处于良好的工作状态。如木门窗易出现的问题有：门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等；钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等常见病；而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀。在门窗工程养护中，应重点注意以下几个方面：

严格遵守使用常识与操作规程

门窗是房屋中使用频率较高的部分，要注意保护。在使用时，应轻开轻关；通风雨天，要及时关闭并固定；开启后，旋启式门窗扇应固定；严禁撞击或悬挂物品。避免长期处于开启或关闭状态，以防门窗扇变形，关闭不严或启闭困难。

经常清洁检查，发现问题千万不要拖延

门窗构造比较复杂，应经常清扫，防止积垢而影响正常使用，如关闭不严等。发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理或申请处理，防止对其它部分造成破坏或发生意外事件。

定期更换易损部件，保持整体状况良好

对于使用中损耗较大的部件应定期检查更换，需要润滑的轴心或摩擦部位，要经常采取相应润滑措施，如有残垢，还要定期清除，以减少直接损耗，避免间接损失。

外门窗冬季使用管理

冬季气温低，风力大，沙尘多，外门窗易受侵害。所以，应做好养护工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷风渗透与缝隙积灰。长期不用的外门，也要加以封闭，卸下的纱窗要清洁干燥，妥善保存，防止变形或损坏。

加强窗台与暖气的使用管理

禁止在窗台上放置易对窗户产生腐蚀作用的物体，包括固态、液态以及会产生有害于门窗的气体的一切物品，冬季还应注意室内采暖设施与湿度的控制，使门窗处于良好的温湿度环境中，避免出现凝结水或局部过冷过热现象。

（8）、楼梯、门厅、过道日常养护

不允许占用公共通道来堆物等，以免通行不利。及时维修公共通道中易损坏的门、窗、墙面、地面等部位，保持通道的整洁和正常使用。定期对楼梯等部位重点进行安全检查，对楼梯梁、平台梁及其与墙砌体局部承压结合部位、过道板等更要特别注意，对各种混凝土构件破损都应及时报告甲方修补，出现严重损坏的要进行检测计算，采取必要的加固措施

（9）、台阶、散水日常养护

使用中注意珍惜爱护、不要重车碾压、随便刨、凿、磕碰等造成人为损坏。注意检查房屋四周回填土有无夯不实、塌陷显现，检查台阶、散水有无空鼓、断裂，发现问题应及时修复，以免损坏扩大，影响正常使用

（10）、通风道的养护管理

由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位，因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视。首先在设计时就要尽理选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等，淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道。而且必须选用防串味的新型风道。在房屋接管验收时，一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收，确保风道畅通、安装牢固、不留隐患。在房屋使用过程中，应注意：

住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时，必须小心细致地操作，不要乱打乱凿，对通风道造成损害。

不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。

物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。

检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。

通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。

（11）、垃圾道的养护管理

一般通用房屋都设置有垃圾道，作为用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，客户对其不够爱护。物业管理企业一方面要加强宣传教育，另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要及时派人修理。在房屋接管验收时，就要认真检查垃圾道的各个部位，看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象。如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等造成垃圾道堵塞隐患的现象，必须要求施工单位及时返修清除。平时养护中应注意：

指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。

搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道。

不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。

垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力。

垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用。

垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。

转载请注明：http://www.abuoumao.com/hyls/4973.html